Warunki zabudowy

Projekt osiedla Białków obok Wrocławia, projekt domu

Spis treści:

Czym jest decyzja o warunkach zabudowy?

Dla działek, dla których nie ma MPZP, obowiązuje decyzja o warunkach zabudowy. Jest to dokument, o który powinien się ubiegać każdy, kto chce zmienić sposób zagospodarowania danej działki. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określa warunki zabudowy działki. Jest narzędziem planowania przestrzennego. Zawiera się w niej informacje jak budować i projektować nie zaburzając ładu przestrzennego. Może ona określać kolor, kształt i wysokość projektowanego budynku. Oprócz tego, mogą w niej być zawarte inne wytyczne ważne z punktu widzenia estetyki czy urbanistyki

Kiedy jest wydawana decyzja o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest wydawana dla działek nieobjętych MPZP. Jest ona konieczna do uzyskania pozwolenia na budowę.  Wniosek o  wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy może złożyć każdy. Samo złożenie wniosku nie wymaga prawa do dysponowania danym terenem. Również decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie daje prawa do dysponowania nieruchomością. Nie narusza też prawa własności. Po złożeniu wniosku warunki zabudowy zostają wydane przez komórkę samorządową w odpowiednim urzędzie. 

Warunki zabudowy - kiedy nie można ich uzyskać?

Pomimo że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy wydaje się być łatwe, nie zawsze się to udaje. Aby urząd wydał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla  działki, należy spełnić kilka warunków. Oznacza to, że niespełnienie jednego z nich wyklucza wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla wnioskowanego terenu. 

Warunki zabudowy - co uniemożliwia ich wydanie?

Aby urząd wydał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, minimum jedna sąsiadująca z działką nieruchomość musi być zabudowana. Pozwoli to na określenie wymagań dla nowej inwestycji. Dodatkowo, sąsiadująca działka musi się znajdować przy tej samej drodze publicznej, co inwestycja. Wymóg ten nie musi być spełniony  w przypadku, gdy sąsiednia działka ma charakter zagrodowy. Jej powierzchnia musi przekraczać średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.  

Drugim wymogiem stawianym nieruchomości jest nieograniczony dostęp do drogi publicznej. Co więcej, droga ta musi być czynna i normalnie funkcjonować. W przypadku, gdy teren nie graniczy z drogą publiczną, urząd odmówi wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Kolejnym warunkiem koniecznym do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest podłączenie działki do uzbrojenia terenu. Działka, na której planowana jest inwestycja, w momencie składania wniosku do urzędu musi być przyłączona do sieci lub w niedalekiej przyszłości jest planowane jej przyłączenie. Data planowanego przyłączenia nie jest określona w ustawie. Jednak jeśli nieruchomość nie jest uzbrojona ani nie ma planów na jej podłączenie do sieci, decyzja o warunkach zabudowy nie zostanie wydana. 

Ostatnie dwa warunki uniemożliwiają wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki, która wymaga uzyskania zgody na zmianę terenów rolniczych i leśnych na tereny o innym przeznaczeniu. Dodatkowo, wydanie decyzji musi być zgodne z odrębnymi przepisami. 

Jakie elementy zagospodarowania terenu są ustalane w decyzji o warunkach zabudowy?

Głównym zadaniem decyzji o warunkach zabudowy jest zapewnienie kontynuacji funkcji na danym terenie. W dokumencie określony jest także stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni działki lub terenu. Oprócz tego warunkuje on  szerokość i wysokość elewacji frontowejgeometrię dachu.

Decyzja o warunkach zabudowy a Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Podstawową różnicą pomiędzy Warunkami Zabudowy a MPZP jest wielkość terenu, którego dotyczą. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest aktem prawa miejscowego. Najczęściej jest uchwalany dla miejscowości, osiedla lub obszaru kilku działek. Z kolei Warunki Zabudowy dotyczą jednej nieruchomości i wydawane są na wniosek obywatela w przypadku, gdy dla działki nie ma uchwalonego Planu Miejscowego. 

Jak uzyskać decyzję o Warunkach Zabudowy?

Warunki zabudowy są niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę. Pierwszym krokiem do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest złożenie wniosku do urzędu gminy. Wniosek powinien zawierać dane wnioskodawcy oraz adres inwestycji i granice działki. Dodatkowo, we wniosku należy umieścić gabaryty planowanej zabudowy. Ważny jest także charakter inwestycji. W wniosku należy określić czy zabudowa będzie mieszkalna, usługowa lub przemysłowa

Decyzja o warunkach zabudowy dla domu jednorodzinnego jest wydawana w ciągu 21 dni. Dla pozostałych inwestycji czas oczekiwania na wydanie decyzji wynosi 90 dni.  W tym czasie wniosek jest analizowany pod kątem zgodności inwestycji z obowiązującymi aktami prawnymi. Czas oczekiwania może się jednak wydłużyć do 6 miesięcy. Urząd nie wlicza w niego terminów  na uzyskanie uzgodnień i opinii. W przypadku konsultacji z innymi organami, każdy z urzędów ma 2 tygodnie na wydanie opinii. Z naszego doświadczenia wynika jednak, że zazwyczaj warunki zabudowy są wydawane w okolicach 5-6 miesięcy. 

Ile kosztuje wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Koszt rozpatrzenia wniosku o wydanie warunków zabudowy różni się w zależności od rodzaju inwestycji. W przypadku domu jednorodzinnego urząd wydaje decyzję o warunkach zabudowy za darmo. Ponadto, właściciele oraz użytkownicy wieczyści działki także otrzymają warunki zabudowy bezpłatnie. Pozostałe osoby składające wniosek do urzędu, za wydanie warunków zabudowy płacą około 600 zł.

Jak długo jest ważna decyzja o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy niezależnie od rodzaju inwestycji i sposobu zagospodarowania terenu jest ważna bezterminowo. Jednak dwie sytuacje mogą spowodować wygaśnięcie warunków zabudowy. Warunki zabudowy mogą wygasnąć, gdy dla tego samego terenu inny inwestor złoży wniosek i uzyska decyzję o warunkach zabudowy. Drugim przypadkiem jest uchwalenie MPZP rozbieżnego z WZ wydanymi przez urząd dla terenu, na którym znajduje się działka inwestycji. Wyjątkiem od obu przypadków jest sytuacja, gdy dla danej działki inwestor uzyska już pozwolenie na budowę. Wtedy uchwalony MPZP nie będzie miał wpływu na WZ.

Warto pamiętać, że całość inwestycji i sam projekt budowlany musi być jednoznacznie zgodny z warunkami zabudowy wydanymi dla działki. W przypadku, gdy urząd sprawdzający znajdzie rozbieżności, nie zostanie wydane pozwolenie na budowę inwestycji.